EDITORIAL
ACTIVIDAD PROMOTORA: ¿PORQUÉ NO VA A BAJAR EL PRECIO DE LAS VIVIENDAS? |
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LaBolsa.com
23 de febrero de 2001
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En esta actividad las compañías inmobiliarias compran terrenos, construyen
inmuebles (aunque normalmente encargan la construcción a otras compañías)
y los venden a terceros (normalmente antes de finalizar la construcción).
La mayoría de inmobiliarias cuentan con una importante reserva de suelo comprado
que puede garantizar su actividad por unos dos o tres años, y en la medida en
que finalizan proyectos reponen esta reserva comprando más terrenos.
Además los terrenos que compran las inmobiliarias son en su mayoría no urbanos:
la idea es comprar donde aún no se puede edificar pero donde previsiblemente
las Autoridades Públicas permitirán hacerlo a medio plazo, a través de ese concepto
a menudo muy ligado a la corrupción política, las recalificaciones (que hacen
que se multiplique el valor de los terrenos). Posiblemente no sea yo la única
persona a la que se le ha ocurrido alguna vez la idea de intentar hacer este mismo
negocio, pero la mayoría de los mortales no contamos con la ventaja de las grandes
compañías inmobiliarias: una fuerte capacidad financiera, que les permite esperar
años hasta que sus terrenos alcancen la condición de edificables y asumir con
ciertas garantías el riesgo de que esto nunca ocurra (en definitiva al comprar
este tipo de terrenos se trata de apostar por su posible recalificación).
En la actividad promotora los principales clientes de las inmobiliarias somos
los ciudadanos que pretendemos comprarnos una vivienda y las empresas que deciden
optar por la compra de sus instalaciones; el notable esfuerzo que la compra de
un inmueble requiere es lo que confiere a esta actividad un importante carácter
cíclico: en la medida en que la economía vaya bien se demandan más inmuebles,
sube su precio y las inmobiliarias aumentan sus beneficios.
En los últimos dos años esta variable ha favorecido notablemente a las inmobiliarias
españolas, pero las previsiones de la mayoría de los analistas estiman que
el ciclo inmobiliario está tocando (si no ha tocado ya) su pico, y que en el futuro
no veremos aumentos de precios de los inmuebles tan espectaculares como hasta
hoy. La razón fundamental es que, particularmente en el caso de las viviendas,
los precios han alcanzado niveles en los que la compra por un ciudadano medio
se hace casi impensable (al parecer como media nos cuesta algo más que nuestro
salario completo de 5 años). Además cada vez somos menos ciudadanos (España es
el país con menor tasa de natalidad del mundo) y en consecuencia cabe esperar
que cada vez demandemos menos viviendas.
Con todo no se hagan ilusiones: prácticamente ningún analista espera caídas
en los precios de las viviendas, la idea es que éstos seguirán creciendo pero
menos que en el pasado. Las razones que esgrimen los expertos son cuando menos
curiosas:
· Porque en los próximos años España va a recibir un número creciente de inmigrantes
(entre otras cosas porque nuestra economía los necesita), personas de las que
es de esperar demandarán viviendas.
· Porque nuestra pertenencia y cada vez mayor integración en la Unión Europea
va a aumentar nuestra prosperidad y pronto empezaremos a poder comprarnos más
de una vivienda por familia (ojalá sea cierto). Además se esperan importantes
aumentos en la demanda de viviendas españolas por nuestros vecinos europeos.
· Porque aunque cada vez nacen menos españoles, cada vez hay más unidades familiares
españolas, y son éstas las que compran viviendas; en esto tiene mucho que
ver el creciente porcentaje de parejas que terminan en divorcio o separación (en
definitiva una pareja dividida necesita dos casas).
· A corto plazo, y aunque los analistas no esperan mucho de este factor, aún queda
tiempo para que los poseedores de dinero negro intenten blanquearlo comprando
inmuebles antes de la inminente llegada del Euro (se
trataría del coche escoba que no ha estado detrás de buena parte de la subida
de precios de los dos últimos años).
· Aunque la situación de escasez de suelo que dispara el precio de las viviendas
se está viendo parcialmente mitigada (fruto de agresivos planes de urbanismo por
parte de los Ayuntamientos, ventas de terrenos por el Estado...) ésta seguirá
constituyendo un factor a tener muy en cuenta.
Si unimos a estas consideraciones el hecho de que la fuerte subida de precios
de la vivienda ha provocado también subidas de costes (han subido los salarios
en el sector, los precios del cemento, etc...), cobra cierta lógica la estrategia
que están siguiendo últimamente las principales inmobiliarias españolas: aumentar
su tamaño (a través de fusiones y adquisiciones, con ello aumentan su capacidad
financiera y su aguante) y derivar su negocio hacia la
alternativa más clara, la patrimonial.
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